(一)首部

    1．判决书字号

　　广东省深圳市南山区人民法院(2004)深南法民三初字第708号

    2．案由：房屋租赁纠纷

    3．诉讼双方

　　原告（反诉被告）深圳市百仕成实业发展有限公司， 住所地深圳市南山区南山路2038号华尔诚大厦四楼。

　　法定代表人吴暹进，董事长。

　　委托代理人姜冰，广东竞德律师事务所律师。

　　委托代理人赵飞，广东竞德律师事务所律师助理。

　　被告（反诉原告）中国建设银行深圳市南山支行，住所地深圳市南山区关口路一号。

　　法定代表人王思民，行长。

　　委托代理人李钊辉，男，汉族，1970年3月8日出生，该行副行长。

　　委托代理人夏煜，男，汉族，1975年12月27日出生，该公司法律顾问。

　　4．审级：一审

    5．审判机关和审判组织

    广东省深圳市南山区人民法院

    审判员：陈晓雯独任审理

    6．审结时间：2004年8月10日 

    (二)审理情况

    1．双方诉辩主张

　　原告诉称：根据被告与深圳华尔诚股份有限公司于1995年9月11日签订的《房屋租赁合同》，被告承租座落于深圳市南山区南山大道东侧华尔诚大厦底层房屋，建筑面积共计695平方米，租赁期限为10年，即自1995年12月1日至2005年5月10日。单位租金为每平方米（建筑面积）每月人民币60元整，月租金总额为人民币41,700元。被告应于每月5日前向出租人交付租金。从第2年起，租金每平方米递增10%，第5年起，租金每平方米递增15%。2004年1月16日，该承租房屋所有权依法变更为原告所有，原告及时与被告取得联系通知其依法向原告缴付租金，但被告至今拒付。因此，原告请求法院判令：1、被告支付原告2004年2月份、3月份房屋租金人民币223,271.55元及滞纳金人民币94,894元（按合同约定的标准计算，自2004年2月5日暂计至2004年4月30日），总计人民币318,165.55元；2、本案诉讼费用由被告承担。

　　被告答辩并反诉称，1995年9月11日，被告与深圳市华尔诚股份有限公司签订了《房屋租赁合同》，2002年1月，被告又与深圳市华尔诚股份有限公司签订了《补充协议》，协议月租金的总额规定为70,210.9元，房屋租金不再递增。被告自2002年起至业主变更之前一直按照补充协议的约定缴纳租金。因此，被告应按补充协议约定的金额向原告缴纳租金。后该租赁房产的业主变更为原告，原告向被告提供一份对原租赁合同的重要条款进行变更的租赁合同，因该合同损害了被告的利益，被告拒绝签署。此后，在被告多次向原告要求提供缴纳租金的银行帐号以供被告缴纳租金时，均被拒绝；被告向原告寄送要求提供银行帐号的函，原告收到后亦没有回复。因此，被告迟延缴纳租金的法律后果应由原告全部承担。据此，被告请求法院判令：1、原告继续履行《房屋租赁合同》及其《补充协议》；2、原告提供银行帐号并提供相应租赁发票，以供被告缴纳租金；3、原告承担本案的所有诉讼费。

　　原告就被告的反诉答辩称，《补充协议》是一份租赁合同。其是在该房屋设定抵押权之后签订的，对原告不具有约束力。其次，《补充协议》未到原合同登记机关即南头房屋管理所登记，不具备生效条件，是一份无效合同。再次，《补充协议》是原告向原业主接收的《房屋租赁合同书》以外的内容，而且该协议重大损害了原告的利益，其不具备真实性。关于被告迟延缴纳租金，被告没有证据证明是因为原告拒绝向其提供银行帐号所致。而且，根据法律规定，被告可以向有关机关进行提存。另外，因为被告要求缴纳的租金没有依照合同的约定，原告有权拒绝受领。

    2．事实和证据

　　深圳市南山区人民法院经审理查明：1995年9月11日，被告与深圳华尔诚股份有限公司（以下简称华尔诚公司）签订了《房屋租赁合同书》，约定华尔诚公司将座落于深圳市南山区南山大道东侧华尔诚大厦底层房屋出租给被告使用，建筑面积共计695平方米；被告租用出租房屋的期限为10年，即自1995年12月1日至2005年5月10日止；被告可将出租房屋作办公用途；出租房屋的单位租金为每平方米（建筑面积）每月人民币60元整，月租金总额人民币41,700元；被告应于每月5日前向华尔诚公司交付租金，从第2年起，租金每年递增10％，第5年起，租金每年递增15％；被告拖欠租金，应向华尔诚公司支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的10‰等内容。2002年1月1日，被告与华尔诚公司签订《补充协议》，约定双方于1995年9月11日签订了关于被告承租华尔诚公司位于深圳市南山区大道东侧华尔诚大厦底层房屋的《房屋租赁合同》，经双方协商一致达成合意，对上述《房屋租赁合同》中的第五条作出更改，作为《房屋租赁合同》的补充协议，更改为：出租房屋的月租金总额为人民币70210.9，租金每年不再递增。房屋租金每月按照补充协议中的月租金总额执行，被告应于每月5日前向华尔诚公司交付租金等内容。　　　2004年3月29日，华尔诚公司出具证明证实该补充协议的真实性。

　　经查，华尔诚公司已于1996年将华尔诚大厦作为抵押物抵押给银行。后因该公司不能履行到期债务，华尔诚大厦被抵押权人依法变卖，原告买受该房产，并于2004年1月16日取得华尔诚大厦的房产证明。

　　2004年2月13日，原告向包括被告在内的各承租人发出《通知》，请被告于2月28日之前至原告公司重新签订租赁合同。被告主张，因为关于租金问题原、被告双方无法达成一致，双方没有签订新的租赁合同。原告否认被告的主张，但承认双方没有达成新协议。被告提交录音资料证明，被告于2004年3月15日向原告口头索要缴纳租金的银行帐号，并提交两份特快专递详情单，证明被告于2004年3月18日、2004年4月21日两次向原告发函索要缴纳租金的银行帐号，原告均未答复被告。原告要求被告按照被告与华尔诚公司签订的《房屋租赁合同》的约定缴纳房屋租金并支付滞纳金，但被告坚持按照其与华尔诚公司签订的《补充协议》缴纳房屋租金并拒绝向原告支付滞纳金，因此双方发生争议，诉至本院。诉讼中，被告提交收款发票，用以证明被告在原告取得涉诉房产所有权前，被告按《补充协议》确定的金额支付原产权人租金。原告对此没有向本院提交相反的证据予以否定。

　　上述事实有下列证据证明：《房屋租赁合同》、《补充协议》、《房地产证》、《房地产转让协议书》、录音资料、特快专递详情单、《证明》、发票、庭审笔录。

    3．判案理由

　　深圳市南山区人民法院认为：《房屋租赁合同》及《补充协议》是被告与华尔诚公司双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。关于《补充协议》对原告的约束力，本院认为，首先，登记并不是租赁合同的生效要件，因此，该《补充协议》合法有效。另外，《补充协议》不是一份新的合同，而是华尔诚公司与被告就双方之前签订的《房屋租赁合同》的部分条款进行的变更，根据法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。华尔诚公司将华尔诚大厦进行抵押后，仍是该物业的所有权人，依法享有自物权，可以对该物业占有、使用、收益及进行一定的处分。因此，华尔诚公司与被告关于《房屋租赁合同》的有关条款签订补充协议，对该抵押物业的收益进行处分，没有违反法律的规定。此时，抵押权人享有的他物权不能排除自物权人对自己权利的行使。根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，原告认为《补充协议》对其没有约束力，没有法律依据，本院不予支持。原、被告应按照《补充协议》约定的租金行使权利和履行义务。

　　关于房屋租金的滞纳金，本院认为，原告通过房屋所有权变动的方式，取得《房屋租赁合同》及《补充协议》的出租人的权利和义务，根据租赁合同的性质、目的和交易习惯，原告应及时通知被告交付租金的帐号或方式。原告没有履行通知义务，致被告迟延交付租金，不可归责于被告。因此，原告无权向被告主张滞纳金。

    4．一审定案结论

　　据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第二款、第七十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于使用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条的规定，判决如下：

　　一、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付2004年入伙后2月份、3月份的房屋租金人民币140,421.8元。

　　二、原、被告继续履行《房屋租赁合同》及其《补充协议》。

　　三、原告向被告提供缴纳租金的银行帐号，以供被告缴纳租金，并给付被告相应的租金发票。

　　四、驳回原告的其他诉讼请求。

　　(三)评析

    本案双方争议的焦点是被告与华尔诚公司签订的《补充协议》是否生效，是否对原告有约束力。法律法规没有强制性规定，租赁协议必须办理登记备案手续才能生效。本案中，补充协议虽然没有办理备案登记，但具备了一般的合同生效要件，因此，该协议是有效成立的，对合同双方当事人均具有约束力。《补充协议》虽然是在涉讼房产进行抵押后签订的，但该协议不是一份新的合同，而是华尔诚公司与被告就双方之前签订的《房屋租赁合同》的部分条款进行的变更，当事人协商一致，变更合同，符合法律规定。华尔诚公司将华尔诚大厦进行抵押后，仍是该物业的所有权人，可以对该物业占有、使用、收益及进行一定的处分。因此，华尔诚公司与被告关于《房屋租赁合同》的有关条款签订补充协议，对该抵押物业的收益进行处分，没有违反法律的规定。根据买卖不破除租赁的原则，原告通过取得涉讼房产的所有权，继受了被告与华尔诚公司所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》中出租人的权利义务，因此，上述合同对原告是具有约束力的，原告称补充协议对其没有约束力，其辩解是缺乏依据的。

　　合同法规定，合同一方当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和习惯履行通知、协助、保密的义务。本案中原告通过取得涉讼房产的所有权继受了租赁合同中出租人的权利义务后，应当及时向被告提供新的缴纳租金的帐号或告知新的租金缴纳方式，这是原告应当履行的附随义务。原告没有履行通知义务，致被告迟延交付租金，不可归责于被告。因此，原告无权向被告主张滞纳金。一审判决被告按《补充协议》中约定的租金标准向原告支付2004年2、3月的租金，驳回原告的其它诉讼请求及支持被告的诉讼请求是正确的。