编者按：总结是进步不可或缺的阶段，更是推动司法审判实践的原动力。本文是我院民二庭和民三庭干警合作完成调研报告，在分析2002年以来我院审理房地产案件特点基础上，深入探讨了这些案件折射出的南山房地产市场变化和存在的问题。这篇调研文章既是对我们审判工作的一个全面总结，更是对南山区房地产市场发展中凸显出来的问题概览，是有上级党委和有关政府部门对房地产市场进行考察和规范的有力参考。希望我院其他部门在参阅本篇调研文章的同时认真思考，积极组织调研，及时总结审判经验，使我们的调研工作真正做到为审判服务、为社会服务、为人民服务。

     第一章 南山区房地产案件审判概况

     一、南山区房地产的发展状况

    南山区人民法院所在的南山区作为深圳市高新技术产业基地、现代物流基地、旅游基地和教育科研基地，在深圳市的发展过程中起着举足重轻的作用，在深港交流日益频繁的今天，南山区又在为建设成为打造“深港创新圈”的先锋和最适宜安居、创业、发展的现代化国际海滨城区而努力奋斗。

南山区的房地产市场随着南山区的发展也蓬勃发展。1999年底，滨海大道开通，带来了南山房地产业的高速发展，成为深圳房地产开发与销售最活跃的地区，房价上涨了20％至30％。 2003年8月28日，西部通道——跨海大桥动工兴建，南山从深圳的南山变成粤港的南山，2005年西部通道的开通使南山成为粤港一体化过程中最重要的组成部分，2003年底，深圳地铁二期工程的启动，使得南山同时拥有了距海路、陆路、空路更近、更方便的优势，南山的物业价值有超赶福田、罗湖，后来者居上之势。2008年，随着海岸城、信和春天广场等一批商业广场的建成，南山区成为了继罗湖、福田之后的第三个商务区，南山人民的居住环境从“郊居时代”，迈过人文生活基地时代、走向了繁荣的商务时代，展现在我们面前的，是一个全新的南山。与此相适应，对南山区与房地产相关权利的保护也纳入到南山法院的工作范围之列。

    二、南山区人民法院房地产审判背景与发展历程

    由于目前我国房地产市场体系尚不成熟，法律体系不尽完善，市场管理机制不够健全，房地产市场的开发、经营、交易行为仍不规范等原因，造成南山房地产业在高速发展的同时，发生了相当数量的房地产纠纷，各种新问题、新案件层出不穷，社会矛盾凸现出新的特点。

    从人民法院承担的任务来说，一方面，法院应起到“晴雨表”的作用，经济社会的热点焦点问题，在法院受案和审判工作中均能得到客观的反映；另一方面，法院还应该起到“减压阀”的作用，通过公正的审判，依法妥善化解新时期社会矛盾，为经济发展和社会稳定提供强有力的法律保障。南山法院房地产庭自成立以来，在努力完成房地产审判工作的前提下，不断对房地产审判工作进行认真的总结，通过了解房地产案件的现状，研究房地产案件发展的趋势，分析面临的问题，提出对策建议，从而进一步改进审判工作，更好地规范房地产业的市场行为，妥善解决新时期社会矛盾，为构建和谐南山效益南山提供了更有力的司法保障。

     三、南山法院房地产案件审判现状

    一方面南山区房地产业的蓬勃发展带来了社会的繁荣，另一方面房地产开发与交易中存在的矛盾与冲突也不时显露，南山法院受理的与房地产案件相关的案件数也随之上升。受理案件的类型也随着房地产发展的程度有所差异，具体说来，新楼盘的建成入伙一段时间后，与房产相关的案件主要表现为小业主与开发商间的纠纷、银行与小业主间的纠纷；待到2007年南山区的房地产开发进入相对稳定期后，新开发的楼盘数量减少，房地产交易的方式更多地由一手楼交易转变为二手楼交易，与房地产相关的纠纷与逐步转为二手房交易纠纷，如业主与中介公司的纠纷，买方与卖方间的纠纷等等。

    （一）充分发挥审判职能，依法审结大量房地产案件

    南山法院一直注重审判职能的发挥，认真审理各类经济纠纷案件，为南山区经济社会的发展营造一个良好的法制环境为努力。进入新世纪以来，南山区房地产事业蓬勃发展，南山法院也随即调整工作思路，公正维护房地产纠纷案件中当事人的合法权益，力求通过法律手段保护南山区房地产业的健康有序发展。自2002年至2008年，南山法院共受理各类型房地产案件12,033宗，结案12,026宗。 

    经统计和分析，近年南山法院审理的房地产案件总体表现出以下态势和特点：

1、房价的阴晴不定直接影响了房地产纠纷的数量和类型。2001和2002年，南山区出现房地产开发热潮，从2002年到2004年，南山住宅销售面积呈井喷状态，需求量得到阶段性满足。随着房产成交量的提高，与房地产有关的纠纷也迅速增长，而这段时间积蓄下来的与房地产相关的经济矛盾也逐渐爆发出来，从而引起法院受案数量的大量增加。2002年，南山法院共受理房地产案件941宗，而到2003年受案数量猛增至2936宗，且在之后的三年中南山法院平均受理案件均达2000宗以上；至2007年和2008年，因深圳新开发楼盘的不断减少，房地产案件受案总数则有明显下降。由此可以看出，南山法院房地产纠纷和案件数量，随着房地产发展变化而有所差异，直接反映了南山区房地产市场的变化，可以说，南山法院房地产庭可以被看作是南山房地产市场的“晴雨表”。

     2002年—2008年房地产案件类型统计（单位：宗）

历年收案 结案数 房屋买卖  房屋租赁 物业管理 房屋侵权房屋确权 其它 合计

2002 869 6 0 12 4 50 941 941

2003 2936 29 3 4 5 10 2987 2987

2004 1922 152 2 9 4 112 2201 2201

2005 1674 451 2 6 11 44 2188 2188

2006 1434 126 242 34 66 157 2059 2059

2007 658 132 32 25 13 80 920 920

2008 361 223 78 5 6 64 737 727

    2、房屋买卖纠纷案件总量居多，其中二手房买卖纠纷案件数量逐年增加。在南山法院受理的房地产纠纷案件中，房屋买卖纠纷案件占了较大的比重。2002年至2008年，南山法院共受理房屋买卖纠纷案件11,659宗，约占整个房地产纠纷案件的50%。而房屋买卖纠纷案件还有一个明显的变化趋势，就是二手房买卖纠纷数量和比例逐年提高，这与辖内可开发土地资源日渐枯竭，新楼盘数量不断减少有密切联系，而伴随着房地产二级和三级市场的快速发展，二手房买卖纠纷不断增加。2002年至2008年，涉及二手房买卖的纠纷案件共 574宗。其中， 2003年11宗，2004年25宗，2005年55宗，2006年99宗、2007年207宗、2008年169宗，二手房买卖纠纷在房屋买卖纠纷的所占比例不断提高，也符合房地产三级市场占房地产交易比例与房地产市场成熟度成正比这一国际惯例。附： 

 2002年—2008年一手房和二手房买卖纠纷数量（宗）

2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年

一手房 861 2925 1897 1619 1335 451 192

二手房 8 11 25 55 99 207 169

    一手房买卖纠纷数量占比的逐年下降，也表明了南山房地产行政主管机关依法行政的日益加强，及司法行为对房地产行为的良性指引逐见成效。

    3、案件类型丰富，租赁纠纷、物业管理纠纷案件所占比例不断提高，影响社会稳定的敏感案件居高不下。房地产案件类型的变化，一定程度上能折射出南山区近几年来房地产市场发展的情况。而各类型案件所占受案比例的份额变化，也或多或少地反映了房地产市场的活跃程度和发展程度。随着人们对生活质量的要求不断提高，投资购房后出租引发的租赁纠纷以及因小区公用配套设施、物业管理等方面纠纷不断增加，包括土地租赁纠纷、优先购买权、房屋拆迁纠纷、撤销权纠纷、房屋借用纠纷、房屋维修、车位侵权纠纷、房屋买卖专用基金、共用设施专项费用等多种新类型的房地产纠纷不断涌现。因客观原因，南山法院近年受理的影响社会稳定的敏感案件也一直居高不下。如2006年，南山法院办理了荔林春晓、中爱联、中山颐景等群体性案件，其中，中爱花园系列案是南山法院自2002年以来受理的涉诉人数最多的房地产纠纷案件，共涉及445人，案件处理难度大、影响面广；2007年，因商场反租、物业纠纷等问题引发了凯虹公司员工住房产权系列案、海上世界水淹案件等敏感案件；2008年，由于区内地铁建设和南科大用地拆迁项目的启动以及因大火影响部分商铺因消防隐患被有关部门责令整改等，与之相关的各类纠纷也陆续诉至我院。这类案件有一个共同的特点，就是社会影响大，十分敏感，案件审理难度较大。

    面对房地产纠纷案件中出现的各种新情况、新问题，南山法院房地产庭全体干警排除万难，以较高的质量较好完成了各年的工作任务，妥善解决了新时期社会矛盾，为构建和谐南山效益南山提供了有力的司法保障。

   （二）加强案件调解工作，注重办案社会效果

    房地产案件中各方当事人矛盾激烈，一向以“调解难”著称。按照“能调则调、当判则判、调判结合”的原则，南山法院高度重视案件审理效果，立足化解和疏导矛盾，积极采用诉讼调解的方法解决纠纷，将诉前、诉中、诉后调解相结合，充分发挥调解工作的优势，做到了“案结事了”。 如2007年和2008年，南山法院针对涉诉人数分别达149人和120人的二起棘手敏感的房屋买卖合同系列案，充分发挥调解工作的优势，在主审法官及司法辅助人员的共同努力，分别有70个和88个案件经调解后撤诉结案，而且在这二个系列案件从立案到结案过程中，未出现当事人投诉或矛盾激化现象，完美地实现了司法公正与社会稳定的统一。在南山法院受理的大量敏感案件的处理过程中，法官也注重运用多种手段，协调各方关系，力争化解矛盾。如2008年南山法院受理的一宗涉及南科大拆迁的租赁案件，案件双方当事人矛盾极大，处理不慎，极有可能影响拆迁进度，在被拆迁人中造成极为不良的影响。为此，办案法官积极思考案件症结和探索办案思路，办案法官、庭室领导亲自前往南科大拆迁指挥部了解情况，进行实地考察，并积极引导双方积极协调解决合同纠纷，通过拆迁申报的合法途经获得应得的补偿，最终该案原、被告双方已顺利达成调解协议，纠纷得以妥善解决，从而确保了南科大拆迁工作的如期顺利推进。

2002年至2008年，南山法院已经审结的案件中，调解、撤诉的案件有2875宗，平均调撤率达24％。2008年房地产庭的四个法官中有三个获得南山法院调解能手称号，谭素青法官被评为深圳市法院系统调解先进个人，同时房地产庭也被评为南山法院调解先进集体。

    附：2002年—2008年房地产案件调解、撤诉率表

    2002年—2008年房地产案件调解、撤诉率表

2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年

判决 766 2462 1731 1726 1543 582 299

调撤 169 522 468 460 513 336 407

其他 6 3 2 2 3 2 4

调撤率 18% 17.5% 21.2% 21% 25% 36.5% 57.3%

    第二章  一手房买卖及相关纠纷案件的特点

    一、一手房买卖纠纷案件的基本特点

   （一）一手房买卖纠纷案件数量多，案件数量呈逐年下降趋势。房屋买卖纠纷 案件以一手房买卖纠纷为主，2002年至2008年，南山法院共受理一手房买卖纠纷案件9280宗，占房屋买卖纠纷案件的94%，但由于辖区内可开发土地资源日渐枯竭，新楼盘数量不断减少，受理的一手房买卖纠纷案件数不断下降，尤其是2007年和2008年，一手房买卖纠纷案件在当年受理案件中所占比例明显下降。

     2002年—2008年一手房和二手房买卖纠纷数量（宗）

2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年

一手房 861 2925 1897 1619 1335 451 192

    （二）诉讼请求以延期交房和延期办证纠纷为主、串案居多，且延期交房、延期办证案件数呈现总体下降的态势。一般说来，开发商预售楼盘的商品房，在与业主签订房地产买卖合同时，对于交房日期、办证期限及其违约责任均进行了明确。一旦开发商存在延期交房或延期办证的行为，该楼盘的业主就会较为集中地提起诉讼，这类案件呈以下特点：涉及小区业主众多、案件集中涌现、以串案为主、诉讼请求较为单一（一般为要求开发商承担延期办证违约责任或延期交房违约责任）。

从2003年至2008年，南山法院受理的一手房买卖纠纷的诉讼请求主要以要求支付延期交房、延期办证违约金为主。据统计，该类型的案件共6500宗，占一手房房屋买卖合同纠纷案件的   77％。其中，2003年共受理2625宗，2004年1437宗，2005年990宗，2006年共987宗，2007年375宗，2008年86宗。

    但是，随着房地产开发的减缓和逐步规范，延期交房和延期办证等房屋买卖纠纷呈下降趋势。这类案件出现的时间一般是楼盘从动工开始后的一年左右。一旦楼盘入伙完毕、房地产证办理完毕，进入成熟期后，此类案件就大幅减少，而且前期生效判决也给业主与开发商之间进行协商解决提供了参照标准。如2001-2002年，南山出现房地产开发热潮，2003年，就出现了大量延期办证、延期交房案件，使得南山法院当年的房地产案件数量较2002年（2002年全年收案948宗，2003年收案2987宗）成倍增加。随着市、区政府对南山产业结构的调整，房地产业开发速度的减缓，以及法院判决对于房地产市场的规范指导作用，延期交房、延期办证的案件呈现出总体下降的态势。

    附：2003年—2008年延期交房、延期办证违约金纠纷数量表

    2003年—2008年延期交房、延期办证违约金纠纷数量（宗）

2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年

数量 2625 1437 990 987 375 86

    二、房屋贷款纠纷案件的基本特点

   （一）原告均为银行，被告以自然人为主

    1、原告均为银行，诉讼请求基本相同。从我院所受理的房屋贷款纠纷案件来看，原告均为银行，且涉及到深圳各大银行，不仅包括四大国有银行，其他股份制银行数量也日益增多，如交通银行、上海浦东发展银行、深圳发展银行、招商银行、光大银行等，但数量上仍以四大国有银行为主。

    由于房屋贷款纠纷案件所涉及的住房按揭贷款合同均为银行提供的格式合同，同一阶段合同的条款基本一致。一旦购房人有违约行为，银行就会依照合同约定起诉。原告的诉讼请求均为要求解除按揭贷款合同，确认抵押关系成立，判令购房者偿还尚欠的借款本金及利息、罚息，判令保证人承担连带保证责任。但也有少数案件是银行起诉要求购房人还贷获支持后，抵押物无法处置，银行要求担保人依合同回购的案件。如交通银行股份有限公司深圳南山支行诉深圳南油房地产有限公司借款合同一案就是如此。

    2、被告以自然人为主，涉外案件时有发生。2006年至2008年，我院受理的592宗房屋贷款纠纷案件中，虽然被告为公司的案件数量为数不少，但其大部分是以担保人的身份出现，购房主体为自然人的有586宗，仅有6宗案件的购房主体为公司。与此同时，由于南山区与香港在地理上的天然联系，尤其是西部通道的开通，使得香港居民在内地置业更加方便，一些香港人在南山区置业的也不在少数。从近三年审理的情况来看，被告为港人的案件有  宗。

    （二）原、被告区域特征明显

    纵览南山的地产，为华侨城—深圳湾片区、科技园片区、后海片区、蛇口片区、前海片区、南头片区、南油片区、西丽—龙珠片区。

    华侨城—深圳湾片区拥有深圳湾和红树林等优美稀缺的自然景观，以及世界之窗、民俗文化村、锦绣中华等丰富的人造旅游资源，配套设施成熟完善，人文教育氛围浓厚，交通便捷，居家便利，大部分物业均定位为高档，其置业群体主要为私企老板以及证券、金融等高收入行业者，多为二次置业或以上者，另有少量港人，该片区成为目前深圳高档住宅物业集中的片区之一。 科技园、后海及蛇口的物业价位具有较为丰富的海景资源，生活配套设施完善，处于中高阶段。科技园片区的主要消费群体为企业的管理阶层或企业中高级技术骨干等，主要目的是工作方便。随着后海片区被确定为深圳7大重点发展居住区之一，使其成为白领阶层及二次置业者的重点选择。蛇口片区由于拥有优美的大小南山山景和海景资源，片区内早年开发的高档物业以别墅为主，其主要置业群体为白领、金领阶层以及海归人士，本地高收入阶层二次置业者等。前海片区是以填海地为主的7.5平方公里的南山未来新兴区域，其主要置业者多为片区本地白领、政府公务员等。南头、南油片区是南山的老中心区，虽然商业氛围浓郁，但人口密度过大，且早期较为混乱的规划影响了片区整体形象，故物业售价相对偏低；西丽龙珠片区拥有丰富的环境景观资源，但片区现有基础设施较为落后，生活配套尚不完善，因而在售价相对也不高，置业群体以片区内本地居民为主。

     从以上的各片区的主要置业群体不难看出，华侨城-深圳湾片区、科技园片区、后海片区的置业者大多具有较强的经济实力，一般都不会拖欠银行的房屋贷款。我院三年来房屋贷款纠纷的收案数也印证了这一点。三年来，我院共受理华侨城片区银行起诉案件仅有19宗，其中2006年和2008年各仅有1宗。房屋贷款纠纷主要集中在南头和南山两个片区。据统计，三年间，南头片区银行起诉业主的房屋贷款纠纷数达216宗，南山片区银行起诉业主房屋贷款纠纷的案件数为201宗，蛇口片区银行起诉业主房屋贷款纠纷案件数为113宗。

    （三）收案数量持续下降，串案数量持续下降

     三年来，我院房屋贷款案件收案数从2006年的349宗下降为2007年的142宗再到2008年的101宗，收案数下降幅度大。其主要原因也是与南山区的房地产发展紧密相关的。1999年随着滨海大道通车，南山商品住房的开发量开始释放，供应量销售面积呈逐年线性递增趋势。2002年南山住宅销售面积占全市的22％，居全市第二，低于福田26％两个百分点；2003年南山住宅销售面积占全市的27％，居全市一，高于福田21％六个百分点；2004年南山住宅销售面积占全市的34％，居全市一，高于宝安21％十三个百分点；从2002年到2004年，南山住宅销售面积呈井喷状态，需求量得到阶段性满足，供应量得以迅速消化，市场呈现供需两旺的繁荣局面。而这段时期积蓄下来的与房地产相关的经济矛盾通常需要一个积蓄期才能暴发出来。这也直接导致我院2005年、2006年与房地产相关案件迅速增长。在这些房屋贷款纠纷中，银行起诉同一楼盘数名业主的串案也屡见不鲜。而随着土地供应量和商品住宅开发、销售在时间上的错位，随着关外深圳西区土地供应量的急剧攀升，2005年南山住宅市场销售面积陡然跌落，仅占全市的18％，其排名仅位第四位，2006年、2007年南山房地产市场仍继续处于无新批增土地的困窘境地，市场上新增项目屈指可数，南山区的房地产交易主要集中在二手房的买卖上，由新房按揭贷款导致的房屋贷款纠纷案件数量逐年下降，银行起诉业主的房屋贷款纠纷也基本上是以个案为主。

     （四）调解撤诉率较高

     在审结的559宗房屋贷款纠纷案件中，通过调解、撤诉方式结案的案件有387宗，调解撤诉率达69.23％，法官在案件审判工作中注重发挥调解的主导作用，对于业主拖欠少量银行贷款即被起诉的案件，法官通过详细了解被告拖欠还贷的原因，如属于临时资金周转等原因造成的还贷不及时情形，通常要求被告及时还贷，并促成原告撤诉。

    （五）均设有担保，案件后续工作容易开展

    同其他经济纠纷不同的是，房屋贷款纠纷基本上都设有担保。担保的方式呈现多样化的态势，整体上以抵押、抵押 保证、保证为主，个别案件还出现了质押的担保方式。正是由于各房屋贷款案件均设有担保，因此，如果被告拒绝继续还贷导致原告利益受损，原告也可以通过依法处置担保物、要求保证人承担连带保证责任等方式维护自己的合法权益。

    担保方式

年度 抵押 抵押＋保证 保证 抵押＋保证＋质押 质押

2006 32 305 11 1 0

2007 48 84 10 0 0

2008 66 30 3 0 2

合计 146 419 24 1 2

     第三章 二手房买卖及相关纠纷案件的特点

     一、二手房买卖纠纷案件的基本特点

    （一）涉及中介机构的案件居多，涉及多方当事人，法律关系较为复杂。在二手房买卖纠纷案件中，为了查明事实，90%以上的案件需要追加房地产中介为无独立请求权的第三人；在请求解除合同的情况下还须追加按揭银行为无独立请求权的第三人；还存在一方当事人的配偶以有独立请求权第三人的身份申请参加诉讼，请求确认买卖合同无效的情形。故这类案件中涉及的法律关系众多，如：买卖双方的买卖合同关系；买卖双方分别与房产中介公司之间的居间合同关系或者代理关系、担保关系等；买卖双方与银行之间的按揭贷款关系（借款、担保、抵押关系）；夫妻之间的财产共有关系等等。因此，二手房买卖纠纷案件涉及当事人众多，法律关系较为复杂，处理起来难度较大。

    （二）受房地产市场的价格波动影响，案件呈现出卖方违约向买方违约变化的趋势。2007年以前，案件呈现卖方违约的态势。这是因为，从2002年起，南山区房地产交易价格不断攀升，2005年交易均价仅为人民币4459.49元，而到了2007年交易均价升至人民币13548元。在此形势下，卖方通过中介公司出售房屋后，看到楼价在继续上扬，卖方发现有利可图后，就不再履行与买方之间的房屋转让合约，于是买方要求卖方双倍返还定金或起诉要求卖方继续履行合同、赔偿损失的案件较多。在2007年收案的二手房买卖纠纷案件207宗中，以买方为原告的案件为169宗，占82%。而到2008年，案件逐步呈现出买方违约多的变化趋势，这主要是因为随着房价的不断下降，买方买房后，看到楼价不断下跌，因而不愿意继续履行合同，于是卖方起诉要求买方承担违约责任或者买方以种种借口要求解除房屋买卖合同的案件有所增加。2008年受理的169宗二手房买卖纠纷案件中，以卖方为原告或买方违约的案件有89宗，占53%。由于南山法院通过大量的案例，向社会传达了促成合法交易和维护诚信原则的司法理念，二手房买卖纠纷案件从2006年到2008年亦呈逐年减少的趋势。这类案件，法律关系复杂、处理难度大、涉及多方当事人。审理此类案件的过程中，往往需要对于买卖双方的过错进行认定，因此，保护当事人的合法权利，维护房地产市场合法有序地运行，是处理这类型案件的关键。 

    （三）诉讼请求类型不断增加，申请调查、评估、保全的多。2007年以前，二手房买卖纠纷案件多为以买方为原告的案件，诉讼请求多为请求卖方承担不履行合同的定金责任，但2007年至2008年，请求继续履行合同、请求赔偿损失、请求解除合同的案件不断增加。同时，一房二卖、房屋买卖的税收承担、夫妻单方转让房产等问题较难处理。案件中，当事人申请调查、评估和保全的也较多。申请调查的事项包括到公证处调查对方委托公证或撤销委托公证的资料、到银行调查对方资料等。请求评估的事项多为评估涉案房产当前市场价格，以证明守约方的损失。导致案件程序工作量大大增加，案件处理周期较长。

     二、居间合同纠纷案件的基本特点

    （一）以中介公司起诉买方的案件居多。2006年至2008年，我院共受理居间合同纠纷32宗，其中2006年4宗，2007年13宗，2008年15宗，呈现逐年上升趋势。在这些居间合同纠纷中，多以居间方为原告，32宗居间合同纠纷中，居间方为原告的案件共有24宗，卖方为原告的案件共有4宗，买方为原告的案件有2宗，还有1宗案件的原告是承租方。在被告的组成中，居间人为被告的有8宗，买方为被告的有15宗，卖方为被告的有7宗，承租人、租赁人为被告的各1宗。

    （二）诉讼请求集中在报酬。从我院受理的案件情况来看，与房屋有关的居间合同纠纷类型相对单一，主要集中在二手房买卖上，该类案件占全部有房屋有关居间合同纠纷的93.75%。其余两宗案件系居间人促成租赁合同后，租赁方或承租方违约不支付中介费用引起的纠纷。

    （三）收案数量持续上升。虽然近年来我院居间合同纠纷案件的总体收案数不高，但已呈现出逐年上升的趋势。这与南山区房地产的发展也是密不可分的。由于辖区内土地资源的日渐枯竭，可开发的新楼盘的数量也是越来越少，更多的房产进入了二手房交易时代。因此，因为新房交易导致的房屋贷款纠纷相对减少，而与二手房买卖、租赁紧密联系的中介服务日益兴盛，由于中介服务导致的纠纷日益显现。在接下来的几年中，我们预计与房地产交易相关的居间合同纠纷还将持续增长。

     第四章  租赁纠纷案件的特点

     当前，越来越多的人把房地产作为投资手段。房地产投资行为主要是买房后再卖和买房出租获取收益这两种方式。投资房地产行为的增多，使得房屋租赁等案件出现以下几个特点：

     （一）房屋租赁案件总量日趋增多。2002年，南山法院的该类案件收案数6宗，2003年为29宗，2004年为152宗，2005年为451宗，2006年126宗，2007年为132宗，2008年为223宗。

     2002年—2008年房屋租赁纠纷数量（宗）

2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年

数量 6 29 152 451 126 132 223

在当年房地产案件中所占比例 0.6% 0.97% 6.9% 20.6% 27% 14.3% 30%

    （二）案件程序性工作多，难度和复杂程度增加、调解难度比较大。中介公司参与的租赁案件以及转租等案件，需追加当事人，且诉讼保全、调查取证、证人出庭作证申请等也十分繁多，更为明显的是，租赁纠纷案件中申请进行评估、鉴定的案件明显增多，该类案件诉求往往涉及解除合同、返还房屋，程序因此增加了装修评估等一系列工作，导致案件程序性工作量加大。同时，租赁纠纷案件审理中需要查明出租人对于租赁物是否有合法的所有权或使用权、租赁物的用途是否符合法律的有关规定、是否有转租行为及当事人各自的履约情况等，导致案件难度和复杂程度增加。此外，出租人与承租人一旦出现纠纷，往往矛盾较深，情绪对立，进行调解的难度很大。而且，当事人争议焦点较多，为查明事实往往需要追加当事人，使得案件进行处理的周期较长，容易导致不稳定因素的产生。

    （三）新类型案件、敏感性案件居多。随着南山区内地铁建设拆迁、南科大用地拆迁等两大拆迁项目的启动以及因大火影响部分商铺因消防隐患被有关部门责令整改等，与之相关的租赁纠纷等不断出现。这类案件社会影响大，十分敏感，案件审理难度较大。很多案件出现了许多新情况、新问题，处理稍有不慎，必然加剧个别案件中隐藏的社会矛盾。同时，返租式销售方式也较易引发群体性事件。所谓返租式销售方式，是指开发商为了吸引业主，最大限度赚取利润，在售楼时向业主承诺，业主购买商铺后即可与开发商或其它公司签订《返租协议》，约定由开发商或其它公司统一对外出租或使用业主所购商铺，并向业主支付固定的收益金的一种销售模式。此类案件由于涉及的业主众多，往往会集体起诉到法院。有的案件，在业主起诉到法院之前，政府有关部门已进行了大量的矛盾化解工作，但由于当事人双方利益冲突，难以化解矛盾。因此，这类案件和解的可能很小、双方对立情绪较大，处理上稍有不慎，易引发群体性事件。

    第五章  物业管理类纠纷案件的特点

    随着人们，物质生活水平的不断提高，现在的业主在关注自家的同时，更加关心小区的整体规划、功能布局、周边环境、物业管理等，谋求更加优质的“大环境”。同时，配套设施完善、绿化程度高、容积率低也成为开发商提高房价的合理理由。南山法院近年来受理的物业管理类纠纷有所上升，呈现以下特点：

    （一）物业管理纠纷增多，案件类型多样化，法律关系复杂。物业管理纠纷是房地产业发展到一定程度的必然产物，人们在解决了“住”的基本问题后，追求的就是“舒适”，物业管理正是追求“舒适”过程中的产物，伴随着对“舒适”的不断追求，物业管理纠纷呈现不断增加的趋势。同时，这类案件牵涉因素比较复杂，涉及到政策不完善、市场不健全、业主人数众多等一系列问题，处理起来比较棘手。案件也由初期的简单追索物业费纠纷，发展到与物业相关的多种类型案件，既包括物业管理上的纠纷，如收取物业费、公共费用分摊、业主财产丢失引发的财产损害赔偿等，又包括业主管理内部事务纠纷，如业主及业主委员会选聘物业公司、维修基金的使用管理等，还包括部分因物业用房、小区公共设施权属引发的侵权纠纷。上述案件涉及业主与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又涉及房产开发商与物业管理公司的关系、业主委员会与物业管理公司的关系等，法律关系复杂。 

    （二）从诉讼主体上看，由物业服务企业作为原告提起的诉讼较多，且案由较为单一，多为拖欠物业管理费案件。自2006年至2008年审理的352宗案件中，物业服务企业提起诉讼的有     宗（其中，2006年239宗，2007年29宗，2008年71宗），占总数的96％。由业主作为原告提起诉讼的则仅有1件，占总数的4％。  

    （三）群体性诉讼较多，群众影响较大。在物业管理公司起诉业主给付管理费以及业主起诉物业公司履行合同义务或退还不合理收费等案件中，由于涉讼问题在小区内带有普遍性，纠纷可能涉及几十户甚至上百户居民的利益，极易引发群体性矛盾。如2006年，某小区有多名业主拒不交纳管理费，物业公司一下子将 100多名业主告上法庭。

    第六章 南山区人民法院房地产案件审判经验总结

如何在解决当事人之间纠纷的同时，使双方当事人化干戈为玉帛，为以后的合作奠定基础，促进当事人间的再合作，是南山法院商事审判所一直努力的目标。在房地产纠纷案件的审判过程中，南山法院积累了较为丰富的审判经验。

    一、坚持司法为民，增强维稳观念，建立司法协调制度

    审判工作中，南山法院牢固树立科学发展观，按照建设社会主义和谐社会的要求，增强全局观念，摒弃和杜绝机械、片面司法、就案办案、只求法律效果而不顾经济效果和社会效果的纯业务观点和行为，司法实践中，努力处理好严格依法办案与妥善处理涉稳案件之间的关系；努力处理好严格依法办案与维护房地产市场发展的秩序、打击炒楼行为之间的关系；努力处理好严格依法办案与规范交易主体的交易行为之间的关系，为规范房地产市场的健康有序运行提供法律保障。同时，加强调解工作，妥善解决新时期社会矛盾。在下一阶段还将加强与市、区国土部门、区出租管理办公室的沟通与协调，以寻求最佳的解决途径，不拘泥于诉讼单一方式解决纠纷，考虑多种手段并举的方法解决问题，探索建立多元化的纠纷解决机制，为构建和谐南山效益南山提供了更有力的司法保障。

    二、坚持审判服务大局

    南山法院在审理案件的过程中，坚持运用有关民商事方面的法律、法规和政策，解决社会存在的激烈矛盾和利益冲突所转化的具体诉讼问题。以和谐司法的理念为指导，自觉分析隐藏于纠纷背后的深层次的社会关系和社会转型的大背景，从宏观的角度出发适用法律，始终把具体案件的裁判，放到党和国家的全局工作中加以考虑，放到促进社会和谐，实现社会公平正义中去加以把握，充分考虑个案对社会发展的影响，最大限度平衡利益，化解矛盾纠纷，最大限度地实现法律服务和谐社会的价值功能。

    三、注重发挥调解的职能作用，真正实现案结事了

    法院的调解工作是坚持司法为民思想和落实“公正与效率”工作主题的本质要求，是营造稳定的社会环境的迫切需要，是提高司法能力的重要内容。我院在审理涉房地产案件时，注重发挥调解解决纠纷的职能作用，形成了以全程调解、全员调解、四心调解为主要内容的新型调解机制。

    四、进一步改进审判工作，加强标准化办案，提高案件质量。

    房地产市场各种新问题不断出现在法院，现有的法律规范往往对于出现的新问题、新权益未作出明确的规定，可能造成裁判标准不一，从而影响司法公信力。为了维护法院权威，提高案件审理的质量，南山法院坚持不懈地开展标准化办案。几年来，法院庭室内部经常不定期地开展业务研讨会，就某种情形下如何对案件的程序、实体问题进行统一办案标准的调研和沟通，使不同庭室之间及在庭室内部做到同类案件统一办案标准。房地产庭法官还先后总结了房屋买卖、房屋租赁等类案件的办案标准。

    五、加强调研，及时总结审判经验。

    房地产新类型案件层出不穷，加强对新时期房地产审判工作新情况、新问题的调研，是正确处理新形势下遇到的适用法律难题、妥善处理纠纷、实现和建设和谐效益南山，营造良好的法制环境的必然要求。为此，南山法院高度重视调研工作，组织房地产庭调研能力较强的人员组成专题调研小组，针对案件审理实际中遇到的难点、热点问题进行调研，特别是针对新类型案件或法律规定不明确、司法实践中分歧较大、又具有普遍性的法律适用问题，进行深入细致研究。如2005年，根据二手房买卖案件增多的情况，南山法院撰写了《关于二手房买卖纠纷的调研报告》，及时总结了二手买卖纠纷的审理情况；2006年撰写了《依法妥善化解房地产开发中的社会矛盾 为构建和谐南山提供司法保障》等文章；2007年在对城市房屋拆迁中存在的问题进行了深入调研的基础上，发表了《城市房屋拆迁中政府的角色定位与法律调控》的调研文章，该文在“物权法实务与理论”研讨会上获得三等奖；2008年，房地产庭高质量地完成了院级调研课题《行政与民事交叉案件研究》。通过加强调研，在房地产庭形成了钻研业务、研究案件，以调研促审判，以审判促调研的良性机制。

     第七章 相关司法建议

     一、在司法实践中，处理好各方面的关系。建议处理好严格依法办案与妥善处理涉稳案件之间的关系；处理好严格依法办案与维护房地产市场发展的秩序、打击炒楼行为之间的关系；处理好严格依法办案与规范交易主体的交易行为之间的关系，为规范房地产市场的健康有序运行提供法律保障。房地产中介纠纷量大、琐碎，涉及中介违法、违规操作较多，不可拘泥于诉讼单一方式解决纠纷，考虑多种手段并举的方法解决问题，探索建立多元化的纠纷解决机制。

     二、 对部分房地产中介的不规范行为，通过完善行政管理制度，强化管理措施来加以解决。建议建立下列行政管理制度加以矫正：严格房地产中介市场准入制度；建立房地产中介行业协会；强化房地产中介的合同和资金管理制度，相关部门积极制定统一的“二手房”买卖合同（日前市国土局已制定），规范合同关系，避免中介公司利用合同约定条款进行欺诈。

     三、 加强法制宣传，提高交易双方的法律意识。建议充分利用法院的外网系统，将典型案件的判决文书进行公布，对典型案件涉及的法律问题进行诠释。这样，既可以接受人民群众监督，还能起到向人民群众宣传法律、明示同类案件处理标准的效果，提高买卖双方的法律意识，在选择房产中介公司、依法纳税、收集保留好相关证据方面，为当事人提供指导。同时，建议增强当事人契约意识，审慎订立合同，履行合同时应遵循诚实信用原则，发现问题后，采取积极的态度，妥善处理纠纷。

     四、一手房买卖纠纷、物业管理纠纷中，原被告一方为开发商或物业管理公司，另一方为小业主；房屋贷款纠纷案件的原、被告通常一方为银行、一方为业主，开发商、物业公司、银行一方通常处于强势地位。对此，法院在审理案件的过程中，注重程序和实体上的正义，保证双方诉讼地位的完全平等，尤其注重保护被告的诉讼权利，充分听取被告方的抗辩意见，法官注重释法，向当事人理清业主与开发商、业主与银行的不同法律关系，引导其通过其他合法的形式维护自己的权益。。

     五、进一步建立健全房地产市场法律体系，建议加强房地产开发建设全过程管理，制止擅自变更规划、违规交易和哄抬房价行为；建议加强房地产市场信息系统和信用档案建设，全面、及时、准确地发布市场供求信息，加强市场监测，增加交易活动的透明度；加强行业的诚信建设和行业自律，营造健康有序的行业发展环境。