【编者按】随着今年以来我市楼市逐渐回暖，在高利润的利益驱使下，一些房产中介利用法律法规的缺失违规操作的情况愈演愈烈，涉房地产买卖纠纷案件激增。以南山区为例，我院今年上半年受理涉房地产买卖合同纠纷案件170宗（包括新房和二手房买卖纠纷），较去年下半年房地产交易萎缩时期增加111%。今年第三季度起，该类案件数量遽升至120宗，占上半年收案总数的71%。其中，该类案件的80%直接或间接与中介公司有关，而在中介公司参与的案件中，超过50%的案件涉及中介公司的违规操作需要追加中介公司为案件第三人参与诉讼。本文以审判的视角，分析房地产中介违规操作的特点并提出对策。欢迎读者朋友们就本期题目发表意见和建议。

    目前，中介违规操作行为大量存在于房地产交易活动中，某些违规操作手段甚至隐然成为“行业潜规则”。随着楼市回暖、房地产交易量不断攀升，中介违规操作势必并且已经影响了房地产交易市场的正常秩序，成为激化矛盾、引发诉讼、影响社会稳定的重要因素之一。

    一、房地产中介违规操作的主要问题

    （一）中介公司持续恶性竞争。一是无照经营、超范围经营的中介公司扰乱中介市场。为抢占市场，部分房地产中介公司在尚未取得有关证照的情况下即对外提供中介服务；一些从事房地产评估咨询专业的公司也开辟房地产中介业务，但其营业范围内并未做相应的更改，给行政部门的监管造成一定困难，消费者利益受到侵害时也无法通过法律手段维权。二是中介公司鼓励或放任中介人员“抢单”，导致一房二卖现象随着房价飙高而愈演愈烈。一些中介公司的中介人员往往在明知卖方已与买方签订买卖合同的情况下，以“可以卖更高价格”为由诱使卖方与其他买方签订房地产买卖合同，成为目前普遍存在的“一房二卖”的始作俑者，从而引发诸多不必要的民事诉讼。南山法院今年受理的二手房买卖案件中，因“一房二卖”或“一房多卖”导致的诉讼占60%之多。三是中介公司出卖、泄漏委托人个人信息情况严重。中介行业的特殊性质决定了客户资源信息一般掌握在中介人员手中，部分中介公司便以“挖墙角”的方式从其他中介公司处“挖”业务员，以达到获取信息的不正当目的，导致房地产中介市场不正当竞争情况严重。

    （二）部分中介公司内部管理混乱。一是招聘人员素质标准不一。多数房地产中介公司招聘中介人员时，对中介人员没有资质和学历的要求，事后又缺乏系统的培训，导致大多数中介人员缺乏从业责任心和法律知识，致使不少房地产买卖合同因中介人员的疏忽不能履行或无效，从而引发诉讼。二是中介公司合同往往不合规范。虽然深圳市国土资源和房产管理局规定，房地产居间合同与买卖合同均应通过网上交易系统填写、打印后，由交易当事人及居间方签字盖章。但目前几乎所有房地产中介公司都使用自己版本《房地产经纪合同》，这些合同大多利用其掌握客户资源等优势地位规定了“霸王条款”，如：不论双方买卖交易是否成功，只要一方不愿意交易，均需缴纳中介费。这些合同的大致内容相同，但又在部分细节方面不尽相同，对于房地产买卖流程的环节规定不明确，如办理赎楼和一方取得银行贷款承诺书的时间先后问题、税费如何承担等问题，往往用词有歧义或根本没有写进合同，使房地产交易的部分环节处于不明确状态，成为引起诉讼纠纷的主要原因之一。三是中介公司缺乏系统的发展规划和行业预期。一些中介公司缺乏对行业的准确认知，盲目随房地产市场的涨落而调整公司规模，在扩张时刻意追求门店和人数的数量忽略质量；而在房地产市场萎缩时这些急速扩张的中介公司因缺乏抗打击能力而迅速崩盘，有些中介公司或其人员甚至携款潜逃，损害公司客户和公司其他员工利益，从而引发严重的社会矛盾。2007年震惊全国的深圳中天置业事件即属此类，罗湖法院、南山法院均受理了因中天置业事件引发诉讼的案件。

    （三）资金监管漏洞普遍存在。中天置业事件发生后，多数购房客户通过中介购买房地产时会选择由第三方（如银行等金融机构）进行资金监管，以防止房地产中介公司或从业人员挪用资金或携款潜逃。但目前仍存在两个问题：一是大部分交易中，买卖合同约定的定金和首付款仍由中介公司自行监管，若交易总价较高，定金和首付款的总和可能高达几十万，这大大增加了交易风险；二是一些银行只对在该银行贷款的购房客户实行免费资金监管，而对于不在该银行贷款的购房客户不提供资金监管服务或收取高额的监管服务费用，一些购房客户不愿或无法选择由第三方（多为银行）办理资金监管，只好将房款存入中介公司帐户，增加了交易风险。

    （四）中介人员为渔利故意或因疏忽违规操作。一是利用不具备条件的房产进行公开挂牌销售。一些中小型中介公司的员工在促成买卖双方进行房地产交易的过程中，不履行合理审查房产证件和卖方授权的义务，利用买卖双方对房地产买卖流程的了解不足，以欺诈或隐瞒的手段促成房地产交易。有相当一部分案件因为卖方尚未取得房产证、夫妻单方卖房或一方无授权而假冒业主签字卖房等原因，导致房地产买卖合同无效而引发诉讼。二是缺乏基本的职业道德，贩卖客户资料获取利益。有些房地产中介将业主的地址、房屋大小、电话编成短信卖给其他中介人员，导致不断有电话打给业主询问是否要租房或者卖房，给业主的私人生活造成极大困扰。

    二、房地产中介违规操作成因分析

   （一）市场准入门槛过低导致中介机构和人员素质良莠不齐。法律法规并未对房地产中介公司的准入资质做特别的规定，成立一个房地产中介公司只要满足一般法律规定的咨询公司注册资本即可；对于从事中介行业的人员准入资格，虽然人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部联合发布的《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》规定了未取得房地产经纪人执业资格的个人不得从事房地产中介事务，但实际上这项规定并未得到有效落实，形同虚设。

    （二）立法内容不完善导致中介违规操作却轻易逃避责任。现阶段，规范中介市场的法律法规主要有《城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》和《房地产中介服务管理办法》等，但这些规范只是规定了中介违规操作的一些行政处罚手段，强调的是行政监管力度，但相对庞大的中介市场而言，行政部门的监管显得力不从心。而因中介违规操作真正遭到损失的当事人，却因缺乏直接索赔的法律依据，使得权利受侵害人怠于向行政部门举报违规行为，从而间接鼓励了中介机构和个人的违规操作。

   （三）中介公司客户本身法律意识淡薄。一些初次置业者对于中介过分依赖，缺乏对房地产过户流程和交易风险的了解，在与中介机构签订委托授权书或者有关合同时未能及时审查合同条款内容，导致中介机构或从业人员有空间进行违法操作；另有一些置业者（多为一房二卖的卖方）受利益驱使，在中介机构或从业人员的怂恿下，违反诚信原则一房二卖甚至多卖，以达到获取更多利益的目的，将损失最终转嫁至买方，扰乱了二手房地产交易的正常秩序。

    三、规范房地产中介行为的几点建议

   （一）严格市场准入制度，提高中介机构抗风险能力和服务质量。可以在现有法律法规的基础上，出台有关细则，严格市场准入条件，具体设定中介机构的注册资金、营业场所，并根据注册资金、从业人员和经营业绩等条件划分不同等级的资质，规定等级晋升和降低制度，并将评定的中介等级在主要刊物上登载告知广大群众；进一步规范从业人员的学历、工作经验等资格要求，如规定从业人员应具有大专以上学历，正规院校毕业等。

   （二）加大行业监管力度，提高中介机构违规成本。引入房地产交易当事人监督模式和中介市场竞争对手监督模式，作为政府监督的辅助手段。通过出台有关制度和规章，使举报房地产中介违规操作行为的个人或机构可以获得一定金额的奖金，既节省了政府行政部门的行政资源，又可以达到更好的监管效果。同时加大对中介公司违法操作的行政处罚力度，促使房地产中介机构进行自我约束。

   （三）指定专门机构从事房地产交易资金监管业务，引入第三方监管制度。虽然深圳的二手房市场发展较为成熟，但鉴于诸多条件限制，交易资金仍然多在中介机构处“停留”。中天置业事件后虽然中介市场有所规范，但存在不少资金监管的漏洞。因此，在楼市“小阳春”逐渐显现之际出台一套完善的二手房交易全程资金监管模式是当务之急。目前，就资金监管模式而言，全国各地的主要做法根据其城市规模发展的不同主要存在以下三种模式：即商业银行监管、政府主导、中介机构监管。考虑到深圳的二手房交易市场已相对成熟，第三方资金监管的模式已初具模型，笔者建议可采取以政府牵头、商业银行监管的模式，即指定有关政府部门为房地产交易资金监管部门，并与商业银行协商签订房屋交易资金监管合作协议，由商业银行免费提供房地产买卖双方交易资金监管服务，杜绝中介机构代为收取房款、税费的情形发生。具体操作办法，可以参照天津2008年12月17日发布的《天津市存量房屋交易资金监管办法》。

   （四）定期组织培训和考核，提高中介机构和人员素质。定期组织培训，及时学习有关房地产中介行为操作规范的法律法规，通报具有违规行为的中介机构和业务人员以及采取的处罚措施，以起到警诫作用，从而树立中介机构和个人的诚信意识。同时，还应加强对中介机构高层的培训，树立中介机构的危机意识，引导中介机构从无序扩张、寅吃卯粮的发展状态逐渐向理性判断市场走势、维护市场稳定健康发展的方向发展。

   （五）充分利用各种宣传手段，提高购房客户的法律意识。很多购房者在购买房屋时只是听取房屋中介的一面之辞，对房地产买卖交易流程缺乏认识。政府有关部门应在官方媒体上，如报纸、广播、网络开辟专题讲座、漫画故事或问答互动等栏目，就中介公司违规操作的问题、危害和预防办法等进行宣传，同时通过要求中介公司门店张贴政府统一派发的交易流程图和注意事项的等行政手段，提高购房客户的风险意识和法律意识。