房东要卖房

承租人有一项重要的权利

优先购买权

但权利亦有边界

行使不当或未及时行使

“到手”的权利也可能消失

一起来看看这个案例吧！

案情简介

2018年，租客陈某与房屋产权登记人徐某签订租赁合同，租期自2018年6月至2020年5月底，并约定“租赁期内，甲方（徐某）如将房屋出卖，应提前一个月通知乙方（陈某），在同等条件下，乙方享有优先购买的权利”。

2020年5月底，自称是房屋实际所有人的王某联系陈某，告知其自己与徐某签有《代持不动产协议书》，但徐某于2020年3月以1032万元将涉案房产卖给李某并办理了过户登记，自己已向南山法院起诉徐某要求确认房屋买卖合同无效。之后，陈某与王某就涉案房产签订租赁合同，期限自2020年6月至2025年5月底，合同亦列明了陈某的优先购买权。

后来，王某与徐某关于确认房屋买卖合同无效的案件，经市中级法院二审，法院判决驳回王某的诉讼请求，确认买卖合同有效。该案审理中，陈某主张优先购买权要求作为第三人参加诉讼，法院未予同意。

2021年底，陈某以徐某、李某为被告，以王某为第三人，向南山法院提起诉讼，主张自己享有承租人优先购买权，并要求以同等价格购买涉案房产。

法院审理

优先购买权是法律赋予承租人的权利，但权利必须依法在合理期限内通过明示的方式行使。本案中，虽然徐某与王某签订了代持协议，但涉案房产登记在徐某名下，徐某是涉案房产的权利人，陈某作为承租人应当向徐某而非王某主张权利。

需要注意的是，承租人行使优先购买权应当采取积极明示的态度和具体的行为，但陈某提交的证据不足以证明其曾明确向徐某表示欲购买涉案房产，也未进行任何询问售价，或支付意向金等积极行使优先购买权的行为。虽然陈某提出其曾以承租人优先购买权为由申请参加王某与徐某之间的房屋买卖合同效力诉讼，但陈某并未在被拒绝参加诉讼或获悉房产出售后及时另行起诉主张权利。

此外，考虑交易安全和合同稳定性，优先购买权应在合理期限内行使。陈某在清楚知悉徐某卖房行为后不是积极向徐某主张权利，而是选择与不是房产登记权利人的王某签订租赁合同，并在知悉卖房行为长达一年半后才向法院起诉主张优先购买权，显然超过了权利行使的合理期限范围，故应认定陈某放弃行使优先购买权。

综上，法院判决驳回陈某的全部诉讼请求。该判决已生效。

法官说法

优先购买权是法律赋予承租人的权利，是指在出租人出卖租赁房屋时，承租人享有的以同等条件优先购买该租赁房屋的权利。

本案中，涉案房产买卖以及承租人知悉房产售卖的时间均在《中华人民共和国民法典》生效之前，依法应适用原《中华人民共和国合同法》的规定。但《中华人民共和国合同法》对于承租人优先购买权的行使并未明确具体的行使方式、方法、期限，《中华人民共和国民法典》则要求承租人在收到出租人通知的15日内作出购买的意思表示，未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。作为承租人，若不在合理期限内积极行使权利，可能导致出卖人的物权长期处于不稳定状态，进而损害出卖人以及购买人权益。原告陈某未在合理期限内以明示的方式提出优先购买，法院依法认定陈某放弃优先购买权。

法官提醒，在日常民事活动中，公民享有各种各样的民事权利，但权利必须在法律规定的期限内依法行使，否则将面临权利灭失或权利受损的不利后果。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第七百二十六条   出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。