租房先付押金，是众所周知的事情，但是退房不退押金，又是经常出现的租房纠纷。 近日，南山法院陆续成功调解五宗房屋租赁合同纠纷案件，及时化解矛盾，出租方当场履行，退回押金或部分押金，取得了良好的社会效果。 这五宗案件，全部为承租方在租赁合同解除或终止后，要求出租方退还押金，而出租方拒绝退还押金而引发。出租方以承租方拖欠租金、水电费、擅自转租、涉案房产的设施设备被损坏等理由拒绝退还押金，甚至提出反诉要求承租人赔偿。 五宗案件的当事人，有的曾因纠纷大打出手，闹去派出所；有的当事人曾多次到街道办调解、多次诉讼，搞得双方筋疲力尽；还有的案件当事人因押金问题互相诋毁甚至上门贴“大字报”。 法官调解权益速兑 南山法院受理该五件案件后，承办法官庞海婷认真查阅卷宗，仔细研判案情，发现这五起纠纷的发生，部分原因由承租人拖欠租金、在承租过程中不爱惜房屋造成房屋损坏造成，部分原因在于出租方违背诚信，找各种理由不退押金的违反诚信的行为造成。庞法官认为，在双方均存过错的情况下，和解有利于双方利益。 在调解过程中，庞法官首先对租赁合同的约定、履行情况、合同终止后双方的交接情况、出租方拒退押金的理由是否充分等情况进行详细了解。之后严扣法律和合同的约定，对当事人的证据的关联性、证明力的大小进行分析，找出矛盾的症结所在。最后综合双方争议的焦点、双方的权利义务、合同的约定、法律的相关规定等，制定出合理的调解方案，即被告在扣取相关费用后退还剩余押金。 五宗案件的当事人均接受调解方案，并且当场转账支付履行，撤诉息诉，纠纷全部得到圆满解决。 法官点评 这一类租赁纠纷案件的审理，应严格按照双方签订的租赁合同的内容审查当事人的诉请是否成立。最重要的是审查合同约定的退还押金的条件是否满足：一般交清租金、不存在其他违约行为，出租方应退还押金。但出租方往往以承租人存在其他违约行为为由：如擅自转租、损坏房屋设备、迟延缴纳租金等拒退押金。此时，法官应综合判断出租方所提出的违约行为是否存在或是否符合没收押金的条件。具体可从以下几个方面进行分析：首先，在转租中，如合同并未约定承租方有转租权，或承租方虽无转租权但出租方知情的却并未反对，或是合同并未明确约定承租方转租就构成违约且出租方有权没收定金时，出租方要求没收定金的理由不能成立。其次，承租方迟延缴纳租金的，如承租方确实存在恶意拖欠租金，且在租赁合同终止后仍未支付租赁期间的租金的，出租人有权没收定金；但在承租人仅是存在迟延几天缴纳租金或是因退房时还未来得及缴纳物业费、水电费（因相关费用需双方核算且一般需物业管理公司出具收费通知后才能知道具体数额），此时出租方以承租方迟延支付费用或欠交费用为由拒退押金，有违公平。最后，对于出租方因设施设备损坏为由拒付租金的，这种情况，应综合出租方的相关证据，结合房屋交付时的情况、租赁合同的履行情况（承租的时间长短）、涉案房产的新旧程度等，一方面考虑房屋设施的自然损耗，另一方面综合全部证据确定是否存在承租人人为损坏的情况，并结合租赁合同约定判断出租方是否有权没收押金；但此种情况下，原则上出租方可主张要求承租人赔偿，而押金也应予以退还（除非合同明确约定应没收押金）。 故此类纠纷，调解方式处理可减少矛盾，减轻群众讼累，提高司法效率，节约司法资源。
